セカンド・オピニオン
 なぜセカンド・オピニオンが必要なのでしょうか?
宅地に限りませんが、販売当事者にはビジネスの各段階に応じて様々なバイアス(偏見・恣意)が働きます。
  1. 企画段階:良いものをユーザーに提供しようという理想を考えている段階です。そのとき注意は根本的なことまで含めた本質的な部分に注がれています。
     
  2. 実施段階:ビジネスの現実も踏まえた上で実現可能なことがらを中心に粛々と仕事が進行します。注意は実務的な部分と本質的な部分の両方に注がれています。
     
  3. 許可申請段階:許認可が必要なビジネスの場合、体裁を整えた書面を作成して申請します。細かいところにも注意が注がれはじめます。
     
  4. 調整段階:書類の細かな修正等に対応し認可をもらうために努力している段階です。早く認可を得るために形式的なことや前例主義的なものに迎合することもあります。
     
  5. 販売段階:売り手の理想と、買い手の現実とにはギャップがあります。社会的に受け入れられやすいキャッチコピーをつかったりして販売がスムーズに行くことに集中している段階です。
     
  6. 販促段階:ビジネスとしての成功を求めて、販売促進に力を入れている段階です。本質的なこと(災害に対するリスク等)には注意がいかず利便性など客受けすることを考えることに注意が集中しています。
     
  7. 追い込み段階:売ることに全ての神経が集中する段階です。本質的な問題は思考から排除されていますので、トラブルが発生する場合があります。
     
  8. 信頼回復段階:トラブルが発生すると顧客の不利益になることを反省し、社会的な信頼失墜もあり、汚名返上のためにいっきに本質的な問題に注意が集中するようになります。しかし、売った側も買った側も、すでに後の祭りです。
     
■土地を買うのは販売側に販売優先のバイアスがかかっているときです
 
土地を求める人は、販売段階〜追い込み段階のどこかで契約し購入に至ります。そのとき販売サイドの人間は枝葉末節に意識が集中し、本質的な問題(土地にリスクがあることなど)をお客さんに伝えることは思いつかず、販売してしまうことに集中していますので「良い話しかしません」。その立場になれば、多くの人が悪意が無くてもそういう行動に出るでしょう。トラブルがあると、マスコミ的には「利益優先」として非難されるのはそういうバイアスがかかっているからです。
 
■購入側には人生最大のリスクがかかっています

購入者は、「早く決断しないと別の人に売られてしまう」という焦りがあって、人生最大の買い物であるにもかかわらず、十分な情報を得ずに販売側の言う「良い話」のみを信じて購入に踏み切るという行動に出がちです。しかしちょっとまってください。将来、自分の家族に大きなリスクをもたらすことになるかもしれません。
 
セカンド・オピニオンを提供するものには、売り側・買い側に作用するバイアスがかかっていません。そして土地を求める人との契約関係を結べば、ビジネスライクにその人の利益になるようにアドバイスをすることに集中できます。土地の購入者は、セカンド・オピニオンを得ることにより、地盤リスクの少ない土地を購入することができ、将来の家族の人生のリスクも小さくすることができるのです。
 
■セカンド・オピニオンにかかる費用は?
 
セカンド・オピニオンを求める側と、提供する側には、形式的であっても契約関係が必要です。誰の利益のために仕事をするのかということを明確化するためです。
 
実際にどれくらいの費用がかかるのかはケースバイケースですのではっきりとはしませんが、当初は2〜5万円程度で契約するのが妥当と考えます(ただし、これは相当柔軟に対応可能です。営利目的の場合には、その2.5〜3倍程度の費用を考えておいてください)。
(非営利目的の場合と、営利目的の場合では費用はかなり違います(諸経費の有無の違いです)。営利目的は、土地の売買を前提とするケースも含まれます。例えばレッドゾーンを対策により除去してイエローゾーンとして土地を売買することを目的とする場合は、相対的に高値で土地を得る目論見なので、営利目的となります)
 
 
その後追加費用が必要になるような場合には、その内容、費用の額等を明示し、納得が得られた場合のみに追加作業を行います。このため最後になって大きな費用の請求があってびっくりするなどということはありません。
 
■セカンド・オピニオンご希望の方は
 
当社は、地盤を専門とする技術者ですので、土地のもつ履歴や危険性、想定される災害、災害回避の方法や対策費用等について高度なアドバイスをすることができます。しかし、家屋の建築物に関しては専門家ではありませんので、通常の技術者として知る範囲のアドバイスしかできません。家屋についてのセカンド・オピニオンは別途適切な方にご依頼下さい。
 
また、セカンド・オピニオンをより正確に行うためには、購入検討箇所の地形図や、造成時の図面、写真などがあると良いので手に入るものは、土地の販売会社等からできるだけ入手してください。具体的にどのような資料がどこで入手できるかというアドバイスもいたします。
 
セカンド・オピニオンのご依頼は、メール・お電話・FAX・郵便等で願いいたします。その際、最低限の情報として、購入検討箇所の場所がわかる情報(住所や地図など)をお願いします。

メール:office-risk@risk-lab.net
電話:050-7100-0870
FAX:06-6886-8751
郵便:〒532-0011 大阪市淀川区西中島6丁目3-32 第2新大阪ビル310号

参考
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